ConsulJuris

Bij verkoop van praktijkpand in Vlaanderen bent u sinds eind vorig jaar verplicht om een zogenoemd asbestattest te kunnen laten zien. Dit attest komt naast de al bestaande attesten, certificaten en verplichtingen.

Bij de verkoop van een bedrijfspand, woning of enig ander gebouw komt tegenwoordig heel wat kijken. De notaris doet hierin meestal al het nodige opzoekwerk. Die gaat bijvoorbeeld na of er nog een hypotheek rust op het pand en zorgt voor een bodemattest en een energieprestatiecertificaat (EPC-attest).
Veel van dit soort attesten zijn niet alleen verplicht, maar het is ook noodzakelijk dat de kandidaat-koper hiermee geïnformeerd wordt over de toestand van het te kopen gebouw. De potentiële koper moet alle informatie krijgen, opdat hij die kan laten meewegen in zijn beslissing of hij het pand in kwestie wil kopen of niet.

Geldige toestemming
De verkoop van een pand kan alleen geldig tot stand komen als aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Zo is een geldige toestemming noodzakelijk. Een kandidaat-koper en een verkoper die onderling een verkoopcontract (of enig ander contract) tot stand willen brengen, moeten hiertoe de wil hebben. De partijen die een contract wensen af te sluiten geven hiervoor toestemming.
Deze wilsovereenstemming is de belangrijkste geldigheidsvereiste en vormt de grondslag van een geldig contract. Het gaat hier om de toestemming van alle betrokken partijen.

Deze wil van de partijen om te contracteren moet op de een of andere manier tot uiting worden gebracht. Dit kan zowel ‘uitdrukkelijk’ als ‘stilzwijgend’ gegeven worden, maar wel op voorwaarde dat de wil om te contracteren duidelijk tot uiting komt.
Ze kan uitdrukkelijk gegeven worden indien er een bepaalde handeling wordt verricht waaruit duidelijk blijkt dat het de wil is om te contracteren.
Het kan ook stilzwijgend gebeuren als een van de partijen geen actie onderneemt en dit uitgelegd kan worden als een toestemming om te contracteren.

Kans op dwaling
Het gebeurt regelmatig dat de toestemming tot aankoop van een pand verkregen wordt op basis van verkeerde of zelfs misleidende gegeven informatie. Nochtans is de verkoper verplicht om alle juiste en volledige informatie betreffende de te verkopen zaak mee te delen aan de koper. Blijkt achteraf dat de verkoper in gebreke is gebleven in zijn informatieplicht dan kan hij hiervoor aansprakelijk gesteld worden. Dat geldt zelfs als de informatie correct was, maar er bij de koper toch een foutieve schijn is ontstaan.
Het spreekt voor zich dat een kandidaat-koper slechts toestemming kan geven om tot de aankoop over te gaan indien hij over alle noodzakelijke informatie en voorwaarden beschikt. Indien later zou blijken dat er bepaalde informatie niet was ten tijde van de verkoop, dan kan de koper een vordering instellen op basis van dwaling of bedrog.
Dwaling betekent dat de koper de woning niet (of onder andere voorwaarden) zou hebben gekocht indien hij weet zou hebben gehad van bepaalde informatie.

Nieuw: asbestattest
Een asbestattest is een nieuwe verplichting. Met een asbestattest wordt aangeven of er al dan niet asbest aanwezig is in het pand dat verkocht wordt. Het attest bepaalt dus hoe asbestveilig het gebouw is.
Daar asbest gevaarlijk is en het vroeger veel werd gebruikt bij het bouwen van panden, kan het voor heel wat problemen zorgen. Door het attest wil men elke eigenaar van een pand laten weten welke gebruikte materialen in zijn gebouw asbest bevatten en wat hij kan doen om zijn pand zo asbestveilig mogelijk te maken.

Geldigheid
Vanaf 23 november 2022 is er in Vlaanderen een asbestattest noodzakelijk bij de verkoop van een woning (of enig ander pand) dat gebouwd werd vóór 2001. Sinds 2001 is in België asbest verboden, dus daarom dit jaartal. De informatie inzake de asbest moet reeds bij het ondertekenen van een compromis aan de koper meegedeeld worden. Later moet de asbestinformatie ook opgenomen worden in de notariële akte.
Maar, de verplichting tot het bezit van een asbestattest, moet ruimer gezien worden, daar het attest verplicht is bij ’overdrachten onder levenden’. Dit betekent dat men niet alleen het asbestattest beschikbaar moet hebben bij een verkoop, maar ook bij schenking, vruchtgebruik, enzovoorts.
Als een pand overgaat via een erfenis is een asbestattest echter niet verplicht.

Het asbestattest is in principe geldig voor tien jaar. Een recenter attest voor een bepaald pand maakt alle eerdere asbestattesten automatisch ongeldig.

Voor verkoopovereenkomsten die ondertekend zijn vóór 23 november is een asbestattest niet verplicht en hoeft hierover
ook niets in de notariële akte opgenomen te worden.

Is er een concurrentiebeding van toepassing voor een tandarts die een eigen praktijk start? Mag een tandarts zich zomaar vestigen in de buurt van een praktijk waar hij of zij eerder werkte? Is er dan sprake van ongewenste concurrentie?

Binnen onze Arbeidswetgeving bestaat het principe van het ‘concurrentiebeding’. Een dergelijk beding betekent dat de werknemer die een bedrijf of organisatie verlaat - voor bepaalde tijd - geen gelijkaardige activiteiten mag uitvoeren. De werknemer mag dus zelf geen bedrijf opstarten, of gaan werken in een bedrijf dat concurreert met dat van zijn ex-werkgever en waarvan deze laatste nadeel zou kunnen ondervinden. De ex-werknemer zou zijn kennis die hij in het bedrijf van zijn ex-werkgever heeft opgedaan, dan namelijk aanwenden ten voordele van zichzelf of een nieuw bedrijf.

Rechtsgeldig concurrentiebeding

Het concurrentiebeding is voor de werkgever een middel om concurrentie tegen te gaan van een werknemer die eerder in zijn bedrijf werkte. Zo’n beding zorgt er ook voor dat een werknemer niet zomaar het bedrijf verlaat. Een concurrentiebeding in een arbeidsovereenkomst verbiedt een werknemer een jaar na beëindiging van die overeenkomst arbeidssoortgelijke activiteiten uit te oefenen als zelfstandige of voor een concurrerend bedrijf.

Een concurrentiebeding moet schriftelijk vastgelegd worden. De werkgever kan het concurrentiebeding slechts toepassen voor werknemers met een bepaald jaarloon (dit kan al gaan vanaf € 36.785); ook in cao’s kunnen voorwaarden zijn gesteld over het beding. Ter compensatie moet de werkgever voorzien in een éénmalige vergoeding.

Het beding moet dus betrekking hebben op ‘gelijksoortige activiteiten’. Er wordt gekeken naar de positie die de werknemer had in het eerdere bedrijf, naar zijn functie, naar de aard van zijn taken enzovoort.

Het concurrentiebeding wordt geografisch beperkt tot de plaats waar de werknemer effectief tot concurrentie kan overgaan.

Concurrentiebeding bij zelfstandigen

In de relaties tussen werkgevers en werknemers zijn er specifieke wetsregels van toepassing voor het concurrentiebeding. Maar hoe zit dat bij zelfstandige beroepen? Vooral bij zelfstandigen onderling is het belangrijk om regels te voorzien voor onderlinge concurrentie. Bij zelfstandigen onderling bestaan er geen specifieke wetsregels voor een concurrentiebeding; maar rechtbanken nemen in de praktijk wel bepaalde ‘voorwaarden’ in acht bij conflicten.

Tandartsen die met meerderen een praktijk voeren staan allemaal op eenzelfde lijn; er is geen hiërarchische verhouding, zoals dat het geval is tussen werkgever en werknemer. Hoe zit het dan met de concurrentie als een van de tandartsen de praktijk verlaat om elders te gaan werken of zich zelfstandig in de buurt te gaan vestigen met een eigen praktijk? Iets wat regelmatig gebeurt. Vaak ontstaat er dan onenigheid met de eerdere tandartsenpraktijk over - al dan niet vermeende - concurrentie. Het is daarom raadzaam om in een samenwerkingsovereenkomst tussen tandartsen hieromtrent klare wijn te schenken! Zelfstandige tandartsen die zich associëren in eenzelfde praktijk kunnen onderling een contract tot stand brengen en daarin duidelijkheid scheppen over een concurrentiebeding.

Wettelijke regels

Volgens ons Contractenrecht is het mogelijk onderling een contract af te sluiten waarin het concurrentiebeding is geregeld. Een dergelijk contract is geldig en moet door de betrokken partijen gerespecteerd worden als een wet. Zij kunnen ook bepaalde verbodsregels opnemen in dit contract. Afhankelijk van wat in een contract voor zelfstandigen is opgenomen kunnen rechters in conflictsituaties bepaalde regels ‘opleggen’. Bijvoorbeeld ten aanzien van de afstand (geografisch gebied), de periode dat het beding van kracht blijft en de activiteiten die er onder vallen.

Afstand. In een samenwerkingscontract tussen tandartsen wordt vaak overeengekomen dat een tandarts die de praktijk verlaat zich later niet binnen een bepaald gebied mag gaan vestigen. Maar dit gebied mag niet overdreven groot zijn. Gaat de tandarts een praktijk opstarten 50 km verder, dan zal een rechtbank het concurrentiebeding niet toepassen. De rechtbank zal dan oordelen dat dit in strijd is met het principiële recht van elke tandarts om zich daar te kunnen vestigen waar hij dat wenst!

Tijdsbeperking. Een concurrentiebeding moet gelden voor een ‘redelijke termijn’. Wat redelijk is wordt niet in de wetgeving voorzien en wordt in de praktijk beslist door de rechter. Het is dus af te wachten wat die als ‘redelijke termijn’ aanziet; wat voor de ene rechter redelijk is, is dat voor de andere niet. Een termijn van tien jaar is bijvoorbeeld vrij lang en zal door rechters niet geaccepteerd worden.

Uitgeoefende activiteiten. Hierbij gaat het om dezelfde activiteiten die ook in de eerste tandartsenpraktijk uitgevoerd werden.

Geldigheid concurrentiebeding

Het is uiteindelijk aan de rechters om een concurrentiebeding bij tandartsen te beoordelen op geldigheid. Zij zullen bovengenoemde drie bepalingen onder de loep nemen en als ze oordelen dat de voorwaarden niet juist of niet goed genoeg zijn omschreven of overdreven zijn, zullen zij het concurrentiebeding niet aanvaarden.

Uit de jurisprudentie kunnen we afleiden dat de voorwaarden voor een concurrentiebeding duidelijk en strikt moeten zijn en dat de vrije vestiging van de tandarts zeker niet in het gedrang mag komen.

Maak dus een samenwerkingscontract met een duidelijke omschrijving van wat het concurrentiebeding inhoudt. Kies de duurtijd en afstand niet te ruim. Een rechter kan het beding ongeldig verklaren, zelfs als de overeenkomst door alle betrokken partijen correct is ondertekend. Het kan verstandig zijn om juridisch advies in te winnen voor het opstellen van een samenwerkingsovereenkomst.

Probeer bij onenigheid over het concurrentiebeding eerst toch onderling tot een akkoord te komen. Komt de zaak voor de rechter, dan weet men nooit vooraf welke kant het zal opgaan.

Solange Tastenoye • ConsulTand, Vlaams Tandartsenblad • jaargang 23 • nr 93 • februari 2023 • p. 38-39

Als tandarts koopt u uiteraard bepaalde goederen en materialen aan voor uw praktijk. Als de aangekochte goederen naar behoren werken is er geen vuiltje aan de lucht, maar spijtig genoeg is dat soms niet het geval. Wat kunt u doen als bijvoorbeeld blijkt dat uw pas aangekochte behandelstoel niet in orde is? Hebt u hier enig verweer tegen de leverancier? En wat zegt onze wetgeving hierover?

Misschien herkenbaar. U maakt naar tevredenheid mondelinge afspraken met een leverancier over het verbouwen van uw praktijk of woning. De leverancier zet ze op papier en laat u tekenen. Maar bij het nalezen naderhand blijkt het contract niet volgens de mondelinge afspraken te zijn. Kan er nog iets gedaan worden aan een contract dat u liever niet wil maar te goeder trouw heeft ondertekend?

Een ‘contract’ is het samentreffen van de wil van twee of meerdere personen met het oog op het doen ontstaan, het wijzigen of het doen verdwijnen van verbintenissen. Het uitgangspunt is dat er een volledige ‘contractuele vrijheid’ bestaat. Voor zover er geen afbreuk wordt gedaan aan bepaalde wetten of reglementeringen mag men om het even wat overeenkomen, met wie men wil, waarover men wil en wanneer men wil. Partijen kunnen dus zelf in hun overeenkomst alles naar eigen goeddunken regelen.

Geldig contract

Een contract wordt echter niet altijd geldig opgesteld. Een geldig contract voldoet aan vier voorwaarden. In de eerste plaats moet er een toestemming zijn tussen de partijen. Beide contracterende partijen moeten hun toestemming geven over al de bepalingen inzake het contract. Is één partij niet akkoord en geeft die geen toestemming, dan kan er geen geldig contract worden afgesloten. Ten tweede moeten de partijen die een contract afsluiten handelingsbekwaam zijn. Normaal gezien zijn alle volwassen personen handelingsbekwaam. Volgens onze wetgeving worden minderjarigen echter onbekwaam geacht en kunnen ze dus geen geldig contract afsluiten. Een contract moet, als derde voorwaarde, iets tot voorwerp hebben. Dit houdt in dat partijen zich ertoe verbinden iets te geven, te doen of niet te doen. Dit voorwerp moet iets zijn dat mogelijk is, effectief kan bestaan en dat bepaalbaar is. Iedere partij moet weten waartoe ze zich verbindt. Tot slot moet het voorwerp geoorloofd zijn; dit betekent dat het niet strijdig mag zijn met de openbare orde of de goede zeden.

Eens een contract tot stand is gekomen, door de ondertekening ervan, moet het door de partijen uitgevoerd worden. Zij moeten zich houden aan al datgene wat ze overeengekomen zijn en dit moet ‘te goeder trouw’ gebeuren. Bepaalde onvoorziene omstandigheden kunnen er voor zorgen dat het contract niet uitgevoerd kan worden. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn bij ‘dwaling’ en ‘bedrog’. Komt u na ondertekening van een contract tot de vaststelling dat het niet uw bedoeling was een contract met de betreffende inhoud te ondertekenen en dat het niet overeenkomt met de inhoud zoals die eerder werd voorgesteld dan kan u wellicht nog wel iets ondernemen.

Dwaling en bedrog

Bij een verkoop gebeurt het bijvoorbeeld zeer vaak dat de te koop aangeboden zaak anders werd voorgesteld en er zelfs misleidende informatie is gegeven. Dat kan ook zo zijn bij een onderhoudscontract of om het even welk ander contract.

Gaat het om een verkoop dan is een professionele verkoper verplicht om alle juiste en volledige informatie betreffende het product mee te delen aan de koper. Wordt er achteraf een gebrek vastgesteld in deze informatieplicht van de verkoper, dan kan deze laatste hiervoor aansprakelijk gesteld worden. Zelfs indien zijn informatie correct was, maar toch een foutieve schijn doet ontstaan ten opzichte van de koper, dan nog kan hij aansprakelijk geacht worden.
Concreet betekent dit dat ondanks de regel dat een koop definitief is, ‘dwaling’ er voor kan zorgen dat het koopcontract wordt ontbonden, omdat de verkoper niet de juiste of onvolledige informatie heeft gegeven, zonder hier verder bij stil te staan.
Indien de koper vaststelt dat het door hem aangekochte goed niet voldoet aan de aspecten die door de verkoper werden aangehaald, dan kan de koper dwaling inroepen. De koper zal wel moeten aantonen dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de onjuiste informatie van de verkoper en de schade die hij geleden heeft. Het komt er dan op neer dat de koper dit goed niet zou gekocht hebben, of onder geheel andere voorwaarden, indien hij op de hoogte zou geweest zijn van de mankementen.

Bij ‘bedrog’ wordt de koper opzettelijk op een dwaalspoor gebracht. De dwaling wordt hier met opzet veroorzaakt. Om van bedrog te kunnen spreken is het niet noodzakelijk dat er daden gepleegd worden, woorden kunnen volstaan.

Kleine lettertjes

Wanneer moet u effectief betalen voor het maken van een kopie of het delen van informatie? 
Volgens het auteursrecht moet u eigenlijk toestemming vragen aan de auteur. In de praktijk is dat ondoenlijk. Om dit werkbaar te maken in het dagelijkse leven heeft de wetgever een uitzondering gemaakt, waardoor u een vaste vergoeding dient te betalen en u dus daarmee de toestemming heeft om kopieën te maken van beschermde werken. Na betaling kan uw onderneming deze kopieën intern gebruiken. Deze vergoeding wordt betaald aan Reprobel. Al deze vergoedingen worden nadien verdeeld onder de auteurs (en de uitgeverijen). 

Normaal gesproken ontvangt een onderneming een document van Reprobel om een aangifte te doen. Indien dit niet het geval is, dient u zelf contact te nemen met Reprobel.

Als u geen kopieën deelt of opslaat van auteursrechtelijke beschermd werken dan hoeft u niet te betalen en hoeft u alleen een ‘nulaangifte’ te doen.

Solange Tastenoye • ConsulTand, Vlaams Tandartsenblad • jaargang 22 • nr 89 • februari 2022 • p.38-39

Het bewaren van belangrijke documenten als testamenten moet zorgvuldig gebeuren.
Documenten mogen niet in verkeerde handen terechtkomen. Naast het Centraal Register voor Testamenten (CRT) en het Centraal Erfrechtregister (CER) is er nu Izimi. Dit is een digitale kluis waarin u al uw belangrijke privé en zakelijke documenten kunt bewaren. Hier een uitleg over de verschillende systemen:

Er is een onderscheid in het opmaken van een eigenhandig en een authentiek of notarieel testament. Een eigenhandig testament wordt eigenhandig door de erflater geschreven, waarbij er geen notaris of getuigen nodig zijn. Voor de geldigheid moet zo’n testament aan drie voorwaarden voldoen:

• De erflater moet het testament volledig eigenhandig geschreven hebben. Er mag geen enkel woord door iemand anders geschreven zijn. Een geprinte tekst is dus niet geldig.
• De erflater moet het testament eigenhandig ondertekenen.
• Het testament moet door de erflater gedateerd worden. Later zou namelijk kunnen blijken dat er meerdere testamenten zijn.

Het grootste nadeel van een eigenhandig testament is dat wettige erfgenamen de authenticiteit van het geschrift, de handtekening of de datum van het testament kunnen proberen aan te vechten. Erfgenamen kunnen een voor hen onwelgevallig testament ook laten verdwijnen, bijvoorbeeld als het in de woning van de overledene zelf wordt bewaard. Het is dan bijna onmogelijk om te bewijzen dat de overledene toch een testament had opgemaakt. Het is daarom aangewezen om een eigenhandig testament te laten registreren in het CRT.

Centraal Register voor Testamenten
Bij het opmaken van een notarieel testament ‘dicteert’ de erflater zijn testament aan de notaris in het bijzijn van twee getuigen. Dit testament bewaart de notaris en laat hij inschrijven in het CRT. De notaris moest tot voor kort bij de opmaak van een notarieel testament steeds woordelijk opschrijven wat de testator (diegene die zijn testament wenst op te maken) hem dicteert. Het ging dus effectief om een ‘dictee.’ Sinds 1 september 2020 is dit echter niet meer zo en hoeft de notaris bij de opmaak van een notarieel testament niet meer letterlijk op te schrijven wat de testator hem dicteert. De notaris kan de testator helpen en adviseren, maar moet wel noteren wat die met zijn goederen wenst te doen. De notaris zal dus goed moeten informeren wat de wil is van de testator.

Centraal Erfrechtregister
Bij een overlijden worden de bankrekeningen van de overleden persoon geblokkeerd. Het deblokkeren gebeurt nadat de zogenaamde akte van erfopvolging is opgemaakt door de notaris, of nadat een attest van erfopvolging is afgeleverd door het kantoor Rechtszekerheid (het vroegere registratiekantoor). Voor de notarisakte moeten er onder meer registratiekosten, erelonen en aktekosten worden betaald. Bij het openvallen van een nalatenschap zijn er nog meer documenten van belang. Voorheen werden de meeste documenten bijgehouden door de griffies van de rechtbanken van eerste aanleg. Dat was een hele rompslomp. Dat is men gaan vereenvoudigen met het CER. Sinds 1 maart 2018 kan men daar terecht voor alle akten die betrekking hebben op de nalatenschap van een overledene. Dat zijn bijvoorbeeld de relevante akten opgemaakt door de notaris zoals het attest van erfopvolging, een verklaring van aanvaarding onder voorrecht van boedelbeschrijving of van verwerping. In het CER is ook na te gaan wie de betrokken notarissen zijn. Alle notarissen moeten al deze akten in het CER inschrijven binnen vijftien dagen nadat een akte in kwestie is opgesteld. Het zijn overigens niet de akten zelf die geregistreerd worden. Er worden alleen een aantal belangrijke gegevens opgenomen over bijvoorbeeld de overledene, de erfgenamen die de nalatenschap verworpen of aanvaard hebben onder voorrecht van boedelbeschrijving en de gegevens van de notaris die de akte opstelde.

De gegevens in het CER kunnen niet door iedereen opgevraagd worden. Dat kan alleen door advocaten, notarissen, deurwaarders, griffiers en magistraten, en door een persoon wiens rechten en plichten getroffen worden door het overlijden van de erflater.

Het CER geldt als authentieke bron voor alle gegevens die erin zijn opgenomen. Het beheer en de inrichting van het CER zijn toevertrouwd aan de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat.

Izimi
Het Belgisch notariaat heeft onlangs een ‘digitale kluis’ tot stand gebracht waarin u al uw belangrijke documenten – volledig gratis – in kunt opbergen. Met een aangemaakt account kunt u hierin al uw documenten volgens eigen patroon ordenen en bewaren. Dat hoeven niet alleen documenten te zijn betreffende goederen, maar mogen ook andere belangrijke persoonlijke documenten zijn. Voor notariële akten geldt wel een beperking. Het zijn slechts de akten die sinds 2015 zijn afgesloten die men kan consulteren.

Izimi is zeer gebruiksvriendelijk. Een account kan op een vertrouwelijke manier worden aangemaakt. Er wordt een app ontwikkeld waarmee het nog eenvoudiger wordt om met Izimi gewoon via uw gsm contact te maken.

Alleen uzelf hebt toegang tot uw kluis. Het is wel mogelijk om met mensen (bijvoorbeeld een familielid of notaris) de inhoud van de kluis te delen. Daarvoor moet u uitdrukkelijk toestemming geven. Voor de dag dat u er niet meer bent, kunt u ook aan uw notaris toestemming geven om erfgenamen de inhoud van uw kluis te bezorgen.

Gegevens kunnen niet gebruikt worden voor commerciële doeleinden. De overheid heeft ook geen enkele mogelijkheid om uw documenten te consulteren.

Solange Tastenoye • ConsulTand, Vlaams Tandartsenblad • jaargang 21 • nr 88 • november 2021 • p.46-47

Veel tandartsen verhuren een pand aan een particulier of aan een ondernemer die er zijn zaak in uitbaat. Sinds de coronacrisis zijn er veel problemen met het bekomen van huurgelden. De huurders beroepen zich op ‘overmacht’ of ‘rechtsmisbruik’ als de eigenaar zijn achterstallen komt vragen. Wat houden deze principes eigenlijk in? En hoe beoordelen rechters ze?

Terwijl een eigenaar of verhuurder een rustig genot moet verlenen van zijn handelspand, gebouw, winkel of woning aan een huurder, heeft die huurder als belangrijkste plicht de huur te betalen. In coronatijden blijkt dat wat minder simpel te liggen. Artikel 1722 van ons Burgerlijk Wetboek speelt daarin een belangrijke rol. Dit artikel stelt: “Indien het verhuurde goed gedurende de huurtijd door toeval geheel is teniet gegaan, is de huur van rechtswege ontbonden; indien het goed slechts ten dele is teniet gegaan, kan de huurder, naar gelang van de omstandigheden, ofwel vermindering van de prijs, ofwel zelfs ontbinding van de huur vorderen. In geen van beide gevallen is schadeloosstelling verschuldigd.” Doordat een huurder tijdens de coronacrisis zijn pand niet kan gebruiken zoals zou moeten, kunnen we te maken hebben met ‘ten dele tenietgaan’ zoals in de wetgeving vermeld staat. Hierbij gaat het niet zoals velen denken om het ‘materieel’ tenietgaan van het goed (bijvoorbeeld bij brand), maar om een ‘juridisch’ tenietgaan. Gaat het gehuurde pand ten dele teniet, dan kan de huurder ofwel een huurontbinding vragen ofwel een vermindering van de huurprijs. Dit kan alleen geregeld worden via de rechter.

Rechtsmisbruik en overmacht
Bij de coronacrisis zou sprake kunnen zijn van ‘rechtsmisbruik’ (recht uitoefenen op een heel onredelijke manier) indien de verhuurder, ondanks het feit dat zijn huurder zijn zaak heeft moeten sluiten tijdens de lockdown, toch nog de volledige huurprijs zou vragen bij niet- betaling. De rechter moet dat beoordelen op basis van de juiste feiten en omstandigheden.

Partijen moeten zich ‘te goeder trouw’ houden aan alles wat ze contractueel zijn overeengekomen. Artikel 1148 BW stelt echter dat: “Geen schadevergoeding is verschuldigd, wanneer de schuldenaar door overmacht of toeval verhinderd is geworden datgene te geven of te doen waartoe hij verbonden was, of datgene gedaan heeft wat hem verboden was.” Er bestaat geen sluitende definitie van ‘overmacht’, zodat aan de hand van twee belangrijke principes moet nagegaan worden of er sprake kan zijn van overmacht of niet: 

1. Er moet een volledige ‘onmogelijkheid’ zijn om de overeenkomst ten uitvoer te brengen.
2. Het moet gaan om omstandigheden die voor de schuldenaar totaal onvoorzienbaar en onoverkomelijk zijn.

Het moet kortom gaan om een gebeurtenis waardoor het uitvoeren van de overeenkomst totaal onmogelijk wordt en waaraan de schuldenaar geen enkele blaam treft. Ook dit is ter beoordeling van de rechters;

Enkele praktijkvoorbeelden kunt u hier nalezen!

Solange Tastenoye • ConsulTand, Vlaams Tandartsenblad • jaargang 21 • nr 87 • augustus 2021 • p.40-41

Sinds 1994 dienen ondernemers een vergoeding te betalen als ze muziek afspelen voor hun cliënten. Dat geldt ook voor muziek in de wachtkamer van een tandartspraktijk. 

Er worden eigenlijk twee vormen van vergoedingen betaald. Een vergoeding voor de schrijver van het liedje (de auteur). En daarnaast de zogenoemde billijke vergoeding, die bedoeld is voor de uitvoerder van de muziek.

Vrije beroepen zijn vrijgesteld van de billijke vergoeding. Hieraan zijn enkele voorwaarden verbonden:

• De gedraaide muziek mag geen deel uitmaken van de wervingsstrategie.
• Er moet een redelijk vast patiëntenbestand zijn.
• Er mogen in de wachtzaal maar een beperkt aantal patiënten zijn.
• Het mag niet de bedoeling zijn om winst te maken van het afdraaien van muziek.

De meeste tandartspraktijken lijken aan deze voorwaarden te voldoen en zijn daarmee vrijgesteld van betaling van de billijke vergoeding.

Solange Tastenoye • ConsulTand, Vlaams Tandartsenblad • jaargang 21 • nr 86 • mei 2021 • p.44-45

Vanuit uw zetel kunt u tegenwoordig heel gemakkelijk een pand kopen voor uw tandartsenpraktijk, een woning of grond. Dit kan sinds kort via www.biddit.be

Hoe gaat dit in zijn werk?

Een koop is een overeenkomst waarbij de ene partij zich verbindt om een zaak te leveren, en de andere om daarvoor een prijs te betalen. De koop kan met een authentieke akte (bij de notaris dus) of met onderhandse akte worden aangegaan. De koop is voltrokken zodra er een overeenkomst is omtrent de zaak en de prijs, ook al is de zaak nog niet geleverd en is de prijs nog niet betaald.

Concreet zijn twee bepalingen essentieel bij een koopovereenkomst: er moet een overdracht van het eigendomsrecht van een zaak zijn (bijvoorbeeld een pand) en er moet hiertoe een prijs betaald worden. Er is geen koopcontract als aan een van beide voorwaarden niet wordt voldaan. Verder moet er voor een koop een wilsovereenstemming zijn tussen de koper en de verkoper. Zo zal in de praktijk de verkoper een aanbod doen waar de kandidaat-koper genoeg tijd voor moet krijgen om over na te denken en een antwoord op te geven. Bij aanvaarding van het aanbod is er een wilsovereenstemming tussen koper en verkoper en zal de koop tot stand komen.

Verkoopprocedure
De procedure bij verkoop uit de hand is totaal anders dan bij openbare verkoop. Zo wordt de verkoop uit de hand voorbereid op het ogenblik dat koper en verkoper effectief tot een akkoord gekomen zijn. De notariële akte wordt meestal pas opgesteld nadat er voldaan is aan een opschortende voorwaarde. In het compromis dat koper en verkoper opmaken ten tijde van hun akkoord staat bijvoorbeeld vaak vermeld dat de koop slechts kan doorgaan indien de koper een lening krijgt bij de bank. Bij de openbare verkoop is dit niet het geval. De notaris biedt het betreffende goed openbaar te koop aan en zal dit onmiddellijk toewijzen aan de meest biedende, mits hij het akkoord heeft van de eigenaar(s). In de verkoopzaal wordt dan de koop gesloten en wordt de akte opgesteld en getekend. De voorwaarden van de koop zelf (betaling van de kosten en de koopprijs) worden afgelezen op de verkoopdag zelf. Hier is goed luisteren de boodschap. Bij de openbare verkoop kan de koper geen bedenktijd vragen en geen opschortende voorwaarden bedingen; hij koopt of koopt niet. Elke kandidaat-koper doet er dus verstandig aan zich vooraf goed te informeren over het te koop aangeboden goed. Eens hij tijdens een openbare verkoop gekocht heeft, is het te laat.

Online verkoop
Door de steeds evoluerende digitale vooruitgang hoeft u sinds kort niet meer van uw zetel af om een pand te kopen. U kunt perfect een huis kopen zonder naar het notariskantoor te stappen of naar een openbare verkoop te moeten gaan. Via computer of smartphone kunt u via www.biddit.be bieden op een pand naar uw keuze. Dit kunt u doen in volledige discretie met uw e-ID. Uw bod is wel voor ieder bezoeker van www.biddit.be zichtbaar, maar alleen de notaris kent uw identiteit. Op dezelfde website kunt u kijken naar alle panden die overal in ons land te koop zijn. Voor elk pand wordt aangegeven wanneer de biedingen beginnen en wanneer ze eindigen. Bij het aanklikken van een pand krijgt u de biedingsvoorwaarden en de procedure voor de aankoop te zien. Er wordt uitgelegd hoe u aan het biedingsproces kunt deelnemen. De notaris neemt contact met u op als u de hoogste bieder voor een pand bent. Een bod op www.biddit.be is absoluut bindend. Na een bod kunt u niet meer terugkrabbelen. Daarom is het altijd raadzaam om u vooraf goed te informeren over het desbetreffende pand. Best kunt u vooraf ook nagaan bij uw bankinstelling tot welk bedrag u een lening kunt afsluiten. Als u een pand koopt en het niet kan financieren, komt u in de problemen.

Automatisch bieden
Via www.biddit.be kunt u ook ‘automatisch’ bieden. U kunt een maximumbedrag voor een bod vastleggen (bijvoorbeeld 200.000 €). Het systeem kan dan zelf automatisch bieden tot aan het bereiken van uw plafond. Het voordeel hier is dat u de biedingen niet op de voet hoeft te volgen. Een voorbeeld: stel u wenst te bieden tot 200.000 € en u doet een bod van 150.000 €. Na u biedt iemand 160.000 €. Het systeem zal dan automatisch een hoger bod doen en dit volgens een biedingstrap die bij deze verkoop door de notaris wordt bepaald. Bij het bereiken van het plafond van 200.000 € zal het automatisch bieden voor u stoppen.

Solange Tastenoye • ConsulTand, Vlaams Tandartsenblad • jaargang 21 • nr 85 • februari 2021 • p.42-43